“限贷令”以后农行建行中行齐发 RMBS的春天然而?

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《限贷令》出台后,农行、建行、中行是否春天一起发行RMBS?

胡彦明

历史上最严格的“限贷令”出台后,个人按揭证券(RMBS)会是银行应对集中按揭管理系统的策略吗?

近日,中国农业银行“21农业利润及汇款”200.15亿元人民币发行,成为目前市场上最大的人民币项目。此外,中国银行“中银万佳2021一期”RMBS 1月15日开始收购,总规模96.62亿;建行“建元2021一期”RMBS已完成评级,总规模51.4亿,1月18日开始认购。

近年来,RMBS已成为信贷资产证券化的最大品种,被认为是最具潜力的资产支持型证券化,是市场参与者眼中资产支持型证券化的“第一兄弟”。在2020年12月31日央行和保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(简称“《通知》”)中,并未明确相关住房抵押贷款信用ABS是否纳入房地产信贷集中度。一些市场参与者认为,银行可能会通过资产证券化(如RMBS)来调整资产负债表,以满足监管要求。

近日,一家大型零售商向《经济观察报》表示,预计通过个人住房抵押贷款证券化“上市”资产是可行的,并以此方式调整抵押贷款总额,以减轻达标压力。然而,一些分析师认为,证券化安排可能无法绕过监管;这部分证券是否计入房地产信贷总额,还是值得观察的。

根据标准普尔最近发布的一份报告,RMBS的发行量在2020年将下降,预计在2021年将上升,但仍将低于疫情前的规模。部分原因是预计2021年中国住宅房地产销售增速持平,中国加强发展贷款和购房贷款控制力度也会有所作为。

中国农业银行、中国建设银行和中国银行在新年发行RMBS

1月12日,“农盈于慧2021一期个人住房抵押贷款资产支持证券”(简称“21农盈于慧”)于1月7日在银行间债券市场发行。

“21农盈居”2001.5亿元是目前市场上最大的人民币项目。

其中优先A1档大小40亿元,分层比例19.99%,票面利率3.30%,权重0.86年;优先A2档大小57.11亿元,分层比例28.53%,票面利率3.80%,加权2.64年;优先A3档85亿元,分层比例42.47%,票面利率3.95%,加权6.49年;分等级规模18.04亿元,分层比例9.01%,加权15.05年。发起人将持有全部次级资产支持证券,占当期资产支持证券发行规模的9.01%,持有期限不得短于该级证券的存续期限。

本次RMBS的受托人为上海国际信托,基金托管人为招商银行长沙分行,招商证券为主承销商,中信证券、华泰证券、工商银行、兴业银行为联合主承销商。

基本资产方面,“21弄影于慧”RMBS资产池涉及92358名借款人向保荐人借款92358笔,均为正常个人住房抵押贷款。项目初始开工日期为2020年9月1日,未偿本金余额合计约200.15亿元,单笔贷款平均合同金额32.76万元。“21农息房”池资产加权平均合同期限为15.12年,加权平均剩余期限为10.14年,加权平均贷款年利率为4.94%,池抵押房初始评估值合计535.03亿元。加权平均初始贷款价值比43.24%,一二线城市占比38.02%。

除中国农业银行外,中国银行“中影万家2021一期”RMBS 1月15日开始收购,总规模96.62亿,分四档。A1档优先10亿元,占分层的10.35%。加权0.94年;优先级A2文件大小为30.11亿元,有一个分层

同时,建行“建元2021一期”RMBS已完成评级,总规模51.4亿,分四档。优先A1档8亿元,占分层的15.56%;优先A2文件大小12亿元,分层比例23.34%;优先A3文件大小25.87亿元,分层比例50.32%;二级文件大小为5.54,分层比例为10.78%;1月18日开始认购。

至于上述银行集中发行RMBS,部分市场人士认为,银行可能会增发RMBS,以应对房贷的集中管理。《通知》对银行的房地产贷款比例设置上限。

不过,也许上述银行的集中发行并不能完全说明银行发行RMBS必然与按揭贷款的集中管理制度有关。2020年初,招商银行、工商银行和浦发银行也在新年后发行了几个RMBS项目。值得关注的是,在目前监管标准不明确的情况下,未来RMBS市场是否会出现“井喷”。

p class="art_p">2021年发行有望回升

我国抵押贷款证券化的试验始自21世纪初。在2005年,中国建设银行发行了我国首支个人住房抵押贷款支持证券"建元2005-1RMBS",我国正式开始了对个人住房抵押贷款证券化的市场阶段探索。

从近年来RMBS的发展脉络来看,2008年后,受次贷危机影响,国内暂定发行资产证券化产品;2012年重启回暖,2012年5月国务院常务会议决定进一步推进信贷资产证券化,新增500亿试点规模;2016年以来,RMBS产品有了快速发展,2017年起成为银行间市场中发行规模最大的证券化产品。

国家金融与发展实验室在2019年8月29日发布的《中国住房金融发展报告(2019)》报告显示,我国个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)市场培育初见成效。截至2018年12月银行间市场共有106只处在存续期的RMBS,存量余额7477.61亿元,占信贷ABS存量余额的68.35%,占中国债券市场存量的 0.87%。存续期RMBS均表现良好。

虽然RMBS已经成为信贷类资产证券化中最大的品种,但在国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真看来,与个人抵押贷款一级市场近26万亿元的存量相比,抵押贷款的二级市场以及抵押贷款证券化的发展,都还有相当大的潜力。

标普信评数据显示,截至2019年末,共有29家金融机构累计发起173单产品,其中140单发行于2017年后。

对于近几年市场的发展,标普信评认为,市场的蓬勃发展主要得益于两方面:一是国家经济的持续发展,城镇化建设的加速推进,居民家庭收入的稳步上升,整体较低的利率环境及对房屋所有权的刚性需求等一系列原因导致的上游个人住房抵押贷款市场在过去十年突飞猛进;二是RMBS产品能为发起机构在信贷规模受限的前提下盘活存量资产,改善资产负债表,为信贷额度带来更多的弹性和选择。展望未来,中国个人住房抵押贷款市场余额已突破30万亿元,虽然增速进一步放缓,但在审慎的监管环境下发展稳健。RMBS呈现发行常态化、发起机构多样化的趋势。

另一方面,标普信评认为,RMBS的规模占中国债券市场余额的比例不足2%,产品结构较为单一,一级和二级市场之间的传导机制尚未形成,估值体系尚未完善,二级市场缺乏流动性。整体而言,认为市场建设任重道远,未来发展空间广阔。

对于2021年市场前景,标普近期发布的一份报告中判断,RMBS发行额在2020年下降,2021年有望回升,但仍将低于疫情前的规模。

未来是否迎来大“爆发”

一方面,是业内认为RMBS依然有着无限市场空间,建议加快发展RMBS市场;另一方面,如果RMBS真的可以帮助按揭贷款“出表”,未来这部分业务又将呈现怎么样的发展前景?

有银行人士认为,既然房贷集中管理制度未提及ABS相关统计标准,这就意味着银行可以不将其纳入上述监管统计。“但是如果做得太多也不行,还是要把握和平衡好中间这个度。”某国有大行零售人士表示。“进行证券化安排未必能够绕开监管。”光大证券首席银行业分析师王一峰对记者表示,根据前期央行对于房地产贷款融资宏观审慎管理的经验,A1460口径下对RMBS等表外化信贷资产进行了还原。

另外从发行流程上,在王一峰看来,本次《通知》虽然没有说明是否需要对ABS产品进行还原计算,但是发行RMBS的流程,需要先向央行申请注册额度,在此之后每次发行之前,需要向银保监会和央行进行备案,备案通过之后即可发行。

因此,王一峰认为,监管可以在注册额度和进行备案两个节点进行调控,历史上也有过监管层通过此方式进行发行节奏控制。《通知》之后,银行房地产相关的ABS产品发行需求有提升,但是在总体规模控制的原则下,绕开监管存在一定难度。

而在中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明看来,房地产企业债券融资以及相关的住房抵押信贷ABS是否纳入房地产信贷集中度讨论仍未明确说明(在央行统计口径中,相关“证券化的房地产贷款”纳入房地产信贷统计,而银保监会统计口径中则仅包含一部分房地产企业债券以及房地产信托)。

“虽然从住房抵押信贷ABS的存量看其总规模依旧非常有限,但其单月净融资实际上已经具备了一定规模,因此这部分证券是否被计入房地产信贷总量中仍然值得观察。”明明认为。